[定期借地]事業用地探します!

 

 

弊社は医師、歯科医、獣医様だけでなく、

コンビニや飲食店など様々な業種のお客様の

事例を多く経験しております。

以下はその事例の紹介です。

 

◆一宮市の交通量の多い県道沿いの交差点に飲食店が出店した事例

4車線の県道沿いの信号交差点角地ですが

看板部分の薄い土地だけが地権者から

借りることができず、どの業者も店舗を

出店することができませんでした。

 

弊社がその地権者を訪問したところ、

「父親がずっと他人に貸すことをしなかったために

相続で本宅を売らざるを得なくなった。」

とのこと。

 

経緯の詳細までお伝えはできないのですが

弊社が粘り強く交渉し、売買も絡み1年越しに

新しい買主様と契約することができた事例です。

板が外れてから地権者のもとには多数の

動産業者が押し掛けたそうです。

 

更地になる時にはすべてが終わっています。

更地になる前に地権者と交渉し始めることで

好立地に開業することが可能となります。

 

この飲食店はオープン日から行列ができるほどの

盛況ぶりで愛知県でトップ3に入る大繁盛店に

なりました。この店舗は複数の飲食店を

経営する法人様でしたが、大繁盛店を

増やすことができ、大変喜んでいただきました。

  ◆名古屋市の住宅街の動物病院が店舗の多い通りに移転した事例

すでに開業されていた30代半ばの獣医師さんの

動物病院は手狭で住宅街の中にありました。

近隣で交通量が多く、周囲が賑やかなエリアへの

移転を希望されていました。

 

ご本人も土地を5か月間探されていましたが

通り沿いにはそのような売地はなかったようです。

(広すぎる売地はあったようですが予算が

合わなかったそうです。)

 

ネットで情報を探していたところ、好立地の土地を

借りる(借地)という方法があることを知り、

お問い合わせをいただきました。

 

ご依頼者様とどこに開業したいか面談をし、

ご希望のエリア内に8か所のポイントを提案いたし

ました。その中で希望の順番をつけていただき、

人気コンビニ店の目の前を1番に希望され、

地権者交渉をいたしました。

 

最終的に1番希望されていたコンビニの

目の前のコインパーキングの地権者様と

3か月間の交渉の末合意にいたり、

無事お借りすることができました。

 

2018年3月無事移転開院されました。

獣医師さんにはいい場所に移転できた

ことを喜んでいただいています。

  ◆一宮市の県道の信号交差点角の調整区域にコンビニが出店した事例  

調整区域でも開業できるケースがあります。

(調整区域:基本的に建物が建たないエリア)

この事例ではコンビニが都市計画法のドライブイン

という規定で出店しました。

 

クリニックや歯医者の場合は集落から近い

場合に限り、調整区域でも建築可能です。

(動物病院は愛知県内調整区域ほぼ不可。)

注意すべき点は下水がないことが多いことです。

 

下水がない場合は浄化槽を設置します。

浄化槽を設置したり、農地転用したり、

造成が必要な場合もあり、調整区域は通常より

500~1000万円多くかかります。

 

しかし、調整区域では通常より賃料が格段に

安い傾向にあります。借地料は通常に比べ、

半分程度の賃料で済みます。

 

 

 

 

 

動物病院を経営されているY様

 

なぜ、今回事業用定期借地でご開業

されたのでしょうか?

昨年まで営業していた場所が立地が

悪く、狭かったため移転を考えて

いました。ポータルサイトで売地を

探していましたが希望したエリア内

には住宅用地ばかりで人通りの多い

路線上に土地がなかったのです。

そんな時、御社のホームページで

事業用定期借地という方法があると

知り、相談したのがきっかけです。

 

issに依頼してみて、いかがでしたか?

最初はとても不安でした(笑)

借地で営業している知り合いは

1人もいなかったのでissさんから

色々な事例を教えてもらい、実際に

うまくいっているということを知り、

安心してお願いできました。

また、土地探しから交渉、契約まで

依頼して賃料1か月分の手数料では

安すぎると不信に感じていましたが、

建築業者さんから紹介料をもらっている

ということを正直にお話しくださり、

逆に安心したことを覚えています(笑)

車通りの多い好立地に移転開業した動物病院

動物病院内待合室の風景

今回、先生はテナント物件からの移転

でしたが、移転してみてどうですか?

以前は自分の建物でなかったので

自分の使いやすい間取りでなかった

んです。土地は借りていますが建物は

自分の思い通りに建ててもらったので

仕事がしやすいですね。

 

あと、貸店舗を借りていたときは

ストレスが多かったですね。

自分の建物で仕事をし始めてから

不思議と心にゆとりができて

従業員にも優しく接することが

できるようになった気がします。

 

借地での開業に不安な人も

いると思いますが、そういう人には

どうアドバイスしますか?

良い土地を安く買えれば本当は一番

いいですが、実際には良い通り沿いに

適当な大きさの土地が売られることは

ほぼないということが分かりました。

ずっと売地を待っても機会と時間の

損失になると思うのでいい場所に

借地で開業した方がトータルでは

プラスだと思います。

 

移転開業9か月後のインタビュー風景

最後に一言お願いします。

新規のお客様も2~30%増えていて

心にもゆとりができました。

今年、獣医を1名雇う予定です。

これもissさんのおかげだと思って

います。ありがとうございました。

 

※通話中などの場合、折り返しいたします。

 

 

売地も貸地も空店舗も好立地な物件が見つからない。  

 

戸建てで自由に設計したいが土地を買うと予算が合わない。

 

商業施設のテナントは集客力はあるが家賃が高い。

 

商業施設だと施設そのものが廃れるリスクが怖い。

 

土地から買うと投資総額が重荷

 

早く独立したいが物件がない。

 

調整区域に医院を建てたいが知識がない。

 

そもそも良い物件がどういうものかわからない。

 

〇一戸建てか、テナントか

  歯科を開業して繁盛させるためには

駐車場付きが必須条件です。 (駅前は除く)

愛知県では日常生活や子供の送迎に車

利用される割合が非常に高いためです。

そうなると、選択肢は4つに絞られます。

 

沿道空き店舗を借りる

 

イオン等の商業施設のテナント

 

土地を買って建物を建てる

 

土地を借りて建物を建てる

 

  この中で、私たちissでは事業用定期借地での

開業をおすすめしています。

(事業用定期借地:事業専用に約20~35年

定期で土地を借りること)  

 

なぜ沿道空き店舗、商業施設のテナント、土地所有をお勧めしないのか。

  開業して患者さんがあふれるほど集客するためには

以下の3つが重要なポイントになります。

1.先生の技術や人柄

2.集客や立地、建物/設備

3.資金計画

1は長い時間をかけて醸成するものですが、

2と3は事業計画次第で選択することができます。

 

理想の沿道空き店舗は、ほぼ見つからない。

病院を開業する際、どんな物件で開業するかを

考えたときにポイントとなるのは4つあります。

・立地

・建物(デザインや広さ)

・駐車場(土地)の大きさ

・賃料

  このすべてが満足するような物件があるかという

問題です。よく、コンビニの空き店舗が目に

つきますが、コンビニの賃料は非常に高額です。

調整区域(通常建物が建てられないエリア)

でさえコンビニが借りる場合は場所がよければ

坪当たり1000円を超えるのはザラです。

(通常調整区域は坪当たり4~800円程度)

そういった事情から地権者もなかなか値下げに

応じてもらえないこともあり、

しかも大抵の場合は 閉店の3か月前に解約通知となる

ため、ネットなどに 物件情報が流れることは稀です。

地元の不動産業者等が個別に飲食の 大手チェーン店等に

出店の打診を する程度で

個人の医療経営者には情報が入ってきません。

そして、愛知県内の契約ではどのチェーンも

閉店後1か月でコンビニ側が解体する契約に

なっているため、その建物に入る契約を

結ぶことができる期間が極端に短いのです。

また、希望するような立地と広さで賃料も安い

というような、

理想の空き店舗を追い求めて10年たっても

開業できなかったり、 投資コストを抑えるだけのために

妥協に妥協を重ねた物件に決めてしまったり。

そんなことになっては本末転倒です。

 

商業施設のテナントでは賃料が収益を圧迫する。

ショッピングモールのテナントに入居すると

目の前を多くの人が通るため、新規患者の集客力は

非常に高いというメリットがあります。

ただ、当然なのですが

というデメリットがあります。  

場所と広さにもよりますが、 そこそこの場所だと

60万円位から 高いところでは100万円位になる

ようです。建物を借りる場合は 消費税もかかります。

 また、そのショッピングモールの 近くにさらに

大きなショッピングモールが できたらどうなるでしょうか。

ショッピングモールの流行に大きく左右される

ことが商業施設テナントの性質でもあります。

 

土地を買って建物を建てる

賃料はかからないので一見良さそうです。

しかし、実際にはこの手法で開業されている

方が少ない理由は

  好立地の手頃な土地は売りに出ていない

ということです。at home 等で土地を探しても

出てくるのは住宅地と資材置き場ばかり

ではないでしょうか。

 好立地でも広すぎて予算が合わない、

土地の大きさはちょうど良いが立地が悪い。

こんなことがほとんどです。また、

土地代の返済は経費になりません。

このことは盲点になりがちですが、 賃料は全額経費

になるのに対し、 土地は評価の下がらない資産なので

元本返済分にも税金がかかります。

毎月25万円を土地代として返済しても

それは利益とみなされ数万円~12万円も

別途税金が課される仕組みです。

※建物は評価が毎年下がるので 減価償却分を

経費にすることができます。

好立地に思い通りの建物を建てて賃料をある程度

抑えることができる方法、それが

事業用定期借地での開業です。

事業用定期借地とは・・ 約20~35年間定期で

土地を借りる契約です。 好立地の土地は売りに

出ないため、近年好立地に 開業する際にかなり

使われている契約手法です。

事業用定期借地のメリットは

 

好立地の土地を抑えやすい

好立地の土地を売る人は少ないですが、

交渉により貸してくれる可能性があります。

 

建物も賃料も経費になる。

建物は毎年減価償却できるので経費にできます。

減価償却の手法(定率か定額)にもよりますが、

5000万円の建物の場合ですと

22年間、毎年150~500万円を経費に

することができます。また建物を借りる場合と

違い、借地料は消費税が非課税です。

 

  建物を思い通りに設計できる。

駐車場も建物も自由に設計できます。

初めから増築の可能性を見越して設計

することも可能です。

 

  土地を買わない分、投資を抑えられる。

土地がこれから上がるという

時代であれば別ですが日銀の金融緩和で

国内の不動産はすでに相当な高値で

推移しています。

 

  デメリットは?

メリットの多い事業用定期借地には大した

デメリットがありません。唯一あるとすれば

土地は借りているため、いつかは返す必要が

あるということでしょうか。当然と言えば

当然ですが。

 

ただ、10年後、20年後に資金的に余裕が

ある時に運が良ければ地権者から土地を

買うことができる場合があります。

地権者に相続が発生する等して資産を処分

する必要に迫られた場合などです。

      issは医療関係だけでなくコンビニや飲食店等の

出店に長く携わってきました。

ご依頼者様とともに土地を探し、建築基準法等の

調査を行った上で1000人以上の土地所有者様と

土地交渉をしてまいりました。 

2人以上の地権者と契約することもございます。

最多では11名様からお借りした事例もありました。

また、調整区域への開業も多く経験しております。

(調整区域:基本的に建物が建てられないエリア) 

この画像は交通量の多い県道沿いの農地でしたが、

当初排水や道路乗り入れ問題で行政からは

建築を許可しないという回答でした。

しかし、法律上許可されるべき事例であることや、

現地の実際の排水経路を調査し、報告することで

最終的には建築(開発)の許可を得た 東浦町の

コンビニの事例です。 医療機関の開業希望者様が

好立地で開業できるよう私たちが培ってきた

ノウハウでサポートします。

今抱えているお悩みもできる限り

お力添えしたいと思います。 お気軽にご相談ください。

※通話中などの場合、折り返しいたします。

 

 

成約しない限り一切費用不要。

 調査費や交通費なども賃貸借契約が

成就しない限り、一切請求いたしません。

完全成功報酬制です。

 

  事業用定期借地契約が得意

(事業用定期借地:およそ20~30年の定期で

事業専用に土地を借りる契約のことです。)

 

事業用定期借地という契約手法は不動産業者

でも得意としている業者は5%くらいです。

 

一概に不動産屋と言っても売買仲介、賃貸仲介、

物件管理、開発専門などいろいろな業者がおり、

事業用を得意としている業者は多くありません。

 

  土地探しから契約、建設までサポートします。

 市場に出回っていない土地を一から探し、現地を

調査した上で一軒一軒地権者を訪問して

交渉します。上下水や各種法令の調査だけでなく

提携業者による設計・建設までサポートします。

 

  迅速に対応いたします。

 基本的に翌日から調査に入ります。

迅速な報告・連絡・相談をお約束します。

 

  同業者は大企業で高額です。

一軒一軒地権者を訪問して借り受けるような

不動産業者は非常に少ないです。

D和ハウスなどで大手チェーンさん相手に

手掛けていらっしゃいますが、建設コストは

それなりに高額なものになっているようです。

 

  愛知県内すべて対応可能。郊外型が得意です。

 一宮から豊橋まで対応可能。

過去の実績市町村一覧です。(全業種)

名古屋市守山区(1)、南区(1)、北区(1)、港区(1)

西区(1)、名東区(1)、千種区(1)、中川区(1)

一宮(5)、稲沢(4)、愛西(3)、小牧(5)、犬山(1)

岩倉(1)、清須(1)、あま(3)、長久手(1)、大府(2)

東海(1)、知立(1)、高浜(1)、東浦(1)、阿久比(1)

常滑(2)、半田(1)、みよし(1)、豊田(1)、岡崎(1)

豊川(1)、蒲郡(1)、豊橋(3)、西尾(1)、瀬戸(1)

高浜(1)、桑名(1)

 

  業者間の連携もあり、事例と経験が蓄積されています。

立地ビジネスの業者は限られています。

数の多くない事例を共有しています。

 

行政から不許可になりそうな案件をより綿密な

調査により建設ができるよう許可を得た事例等

多数経験や情報交換しています。

 

費用についてですが、

 

 

設計士や建築業者に関しては複数の中から

ご希望や相性の良い業者をお選びいただけます。

賃料はクリニックですと20~50万円程度が

多い為、賃料1か月分の仲介手数料では十分な

サービスを提供できません。

 

弊社は店舗やクリニックを得意とする建築業者と

提携し、この業者から紹介料を得ることで

土地探し~地権者交渉、契約までご案内することが

可能となります。

※大手上場企業でも同じようなサービスが

ございますが、同等の品質の建物であれば

500~1000万円程度安価に建築が可能です。

 

ご相談~ご契約の流れ  

定期借地で医院の好立地開業をサポート

 医院や動物病院の数は近年

高止まりで横ばいとっており、

患者さんがお医者を選ぶ

時代になりました。

 

 女性を中心にきれいな建物や

停めやすく広い駐車場がある

医療機関に通う傾向があります。

 

 そういった事情から従来からの

住宅地であったり、駐車場の狭い

医院は非常に厳しい状況です。

 

 車通りが多く、賑やかで競合が

できるだけ少ない場所を選び、

ご提案します。

 

 もちろん、条件面等でどの土地

でも契約できるとは限りません。

この場所がだめならその近くの

この場所、だめならこの場所と

あきらめずに交渉を重ねることで

好立地への開業をバックアップ

いたします。

 

 好立地で地域一番の医療機関

として成功されますよう精一杯

サポートさせて頂きます。

 

     

会社概要 【不動産仲介・店舗開発】

株式会社アイエスエス

代表取締役 位田 博文

 

 

住所 〒465-0053

名古屋市名東区極楽4-315

TEL (052)766-3349

FAX (052)740-2513

E-mail

宅地建物取引業 免許番号

愛知(1) 第24086号

(公社)全日本不動産協会会員

   

 

※通話中などの場合、折り返しいたします。