「市街化調整区域は分家住宅しか建てられないんでしょ？」
そんなことありません。
色々建てられます。
でも制限が厳しいのは確かです。
ハードルは３つあります。
- 農地、保安林関係などの規制
- 立地場所の問題
- 建てる建物の用途の規制
1. に関しては担当行政にそれぞれ確認する必要があります。
農用地区域や保安林の場合、除外が難しかったり、できない場合があります。
2. 場所については集落からの距離や、幹線道路沿いかなどの場所の問題です。
3. について。用途や広さ、場所について規制があります。
愛知県の規定では「こちらのページ」に記載されています。
中には公共施設やマニアックなものもあり、すべてを紹介しませんが、
一般的なものでは大きく分けると４つあります。
- 農家や分家住宅
- 小規模の店舗等
- 医療系、社会福祉系
- 工業系、流通系
１について。調整区域というものを設定する前からその土地を
持っていた人たちを納得させるために残した措置です。
分家住宅を建てる場合はかなり緩く住宅を建てられます。兼用住宅もＯＫ。
もちろん、その土地の目の前に上水道がなければ費用がかかりますし、
下水はほとんどの場合ないので浄化槽設置やメンテナンス費用もかかります。
とはいえ、土地がタダ同然なのでかなりオトクな制度です。
本人や法定相続人が建て替えることは可能ですが売却した場合、買った人は
ほとんどの場合で再建築不可なので売却が難しいのがネックです。
（※愛知県では１０年以上適正に使われた建物は条件付の許可制ですが
売買して合法的に住むことが可能になりました。再建築も可能です。）
また、市町村によってはその部落内にずっと居住していれば
新たに取得した調整区域の土地でも住宅を建てられるケースもあるようですので
ご自身の市町村に確認が必要です。
２、３は都市計画法３４条１号または都市計画法３４条９号によって規定されています。
３４条１号では社会福祉系、医療系、小売業、飲食店、学習塾、などがあります。
社会福祉系は１２００㎡まで、医療系は６００㎡まで、その他は３００㎡までの建築物しか
建てることはできません。また、場所も集落に接続する必要があると規定しています。
このあたりのことは「５０戸連たんとは？」に記載しましたのでご覧下さい。
３４条９号ではドライブインとしての飲食店、ガソリンスタンド、コンビニがあります。
場所は国道沿い、主要地方道（２桁番号の県道沿い）、４車線沿い、
１ｋｍ以上市街化区域から離れた６ｍ以上の幅員のある道路沿いという
規定があります。
４．の工業系は最先端技術の場合の新築や、
現在ある工場の拡張などの規定があります。
流通系は高速のインターから近い幹線道路という
要件があります。
調整区域のエリアは基本的に発展しないような仕組みになっています。
３大都市圏のエリア外では逆に都市計画区域外になって発展している
エリアもあり、例外規定を設ける動きもありますので具体的には
該当する市町村に相談することが肝要です。
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