「調整区域の農地を宅地化する前に贈与しておけば相続税が安くなるぞ」
こんなことを考える人も多いと思います。
（もちろん、宅地化して借り手があるような農地の場合です。）
しかし、そう簡単ではありません
宅地化した土地を相続すれば評価額が高いため、相続税が高くなる。
→じゃ、農地のうちに贈与してしまえ！
悪くない、賢い考えのように思えます。
しかし、タイミングと条件が揃わないとその方法は使えません。
条件１．農地の贈与・売買には農地法３条の許可が必要
→２０００㎡～５０００㎡以上の農地を耕作することが想定される人にしか
贈与や売渡はできません。買い手・貰い手は厳しく制限されているのです。
何㎡かは市町村によって違います。北海道では２ｈａ以上のようです。
ですので貸したい農地が何㎡でもいいのですが、例えば贈与したい長男に
合計数千㎡になるように贈与しなければいけません。
それだけの農地をお持ちの方は条件１はクリアです。
お持ちでない方は例外なく不可能です。
第２のタイミングですが、実は農地を農地として贈与または売買すると
３年間は営農しなければいけません。
その間は宅地化ができません。
この２つをクリアすれば可能です。
「じゃ、相続は？」
という疑問が出てきますが、相続には農地法３条の許可がいりません。
ということで、条件が整えば農地贈与後の宅地化はいいアイディアです。
それにはある程度の広さの農地を持っている必要があります。
～独り言～
中途半端な法律だと感じます。農地法３条。
本来農地を細分化しないための法律ですが、相続は認めているので
実際にはいつまでたっても農地は広大な農地にまとまっていっていません。
今日もある市の農業委員会事務局と農振除外の相談をしてきましたが
農地を守ろう、守ろう、としています。
農地を守るのはいいです。でもその担当者からは信念も理念も感じません。
どんな農業でその土地を活性化させるのか、地域を盛り上げるのか。
そんな理念は無いままにただ農地を農地のままにしておく。
今回のケースでは産業もなく、農家は農業に力を入れず、宅地化もしない。
もったいない話だと個人的には思っています。