良好なロケーションに出店、事務所開設しようとしても
そういった場所にはすでに建物があるか、農地か、事情がある場合が多いです。
建物があり、立ち退きをするには資力、または情報力が必要です。
農地の場合にも資力が必要ですが、立ち退きに比べれば
大したことはありません。
調整区域農地の場合には農地法の制限がありますので
それを解決し、造成する必要があります。
まず、すべての農地は農地転用許可を行政から得る必要があります。
またその前提として建築許可または開発許可が得られる必要があります。
許可権者は県ですが、実際には市町村が窓口となります。
県より市町村の方が条件が厳しいことが多いです。
農振とは？
調整区域の中の農地で農地保護が厳しい農地です。
一般的には農業振興地域農用地区域のことを指します。
俗称として「青地」または「黄色地」と呼ばれています。
そうでない農地を白地と呼びます。
まれに農業振興地域だが農用地区域でない場合がありますが、その場合は
白地と同等の扱いをされます。
宅地化したい農地をその市区町村の農業委員会で
「青地かどうか確認したい」と聞けば教えてくれます。
青地だった場合、○○という目的で宅地化したいが可能性があるかどうかを
聞いてみると何かしらの答えが返ってきます。
農振はあくまでも農業を振興する農地なので「ＯＫです」という回答は
基本的にありません。
「理由によりけりです」「絶対だめとは言いません」・・・であれば見込みありです。
「絶対に外しません」・・・政治力がなければ宅地化はできません。
ただ、過去にＴ市やＣ市でこのように説明された１年後に宅地化されたケースがありました。
また、農地で気を付けるべき事柄としては
納税猶予をしている場合です。
（営農を条件に相続税を猶予すること）
白地でも青地でも納税猶予がある場合はまず第一に
解決できるか確認しなければなりません。
農振の場合は３か月～１年に１度しか除外申請を受け付けてくれません。
しかも５年に１度（１年間）は全体見直しの年があります。
農振除外はその１か月前をめどに相談し、申請日までに申請をします。
見込みがあれば受理してくれますがなければ不受理です。
受理されると半年をかけて審議され、半年～８か月くらい後にようやく
青地が白地となります。そこから農地転用、開発許可など許可申請に
進むというもので、契約から着工までゆうに１年は要するものなのです。
