[調整区域の不動産 買取・売買仲介]
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◆市調整区域の土地(雑木林)を買取り
愛知で生まれ育ち、神奈川県に引っ越した
女性からのお問い合わせで、愛知県みよし市に
父から相続した調整区域の土地があるが、
買い取ってほしいとご相談がありました。
調整区域の土地は現在建物が建っていなければ
基本的に建物を建てることができません。
また、地目が「田」や「畑」ですと
行政から土地売買の許可を得ることが必要
ですが実際にはほとんど許可されません。
愛知県みよし市の調整区域の雑木林
現地に行ってみると何十年と放置されて
樹木が生い茂っていました。
幸い、地目が「原野」だったので法的には
買取りが問題ありませんでした。
お問い合わせの女性数年前にみよし市の
地元の不動産屋に売却を依頼したことが
あったが問い合わせもなく、その後放置
されて何年もたってしまったとのこと。
愛知県みよし市まで行くことのも
ひと苦労ということでしたので
事前にこちらから必要書類をご案内し、
神奈川県のご自宅付近の喫茶店で
契約書を調印し、売買代金現金をお支払い
いたしました。
遠方から愛知県や岐阜県の土地や空き家を
買い取ってほしいというご依頼は年に
数回あります。
事前に印鑑証明を取得していただく
などし、お住まいのお宅またはお近くまで
出張買取させていただくこともあります。
古本とか家電の売却みたいですね(笑)
空き家や調整区域の土地はそんなに
高額で売れないこともあって、何度も
現地に行くだけで無駄な時間や費用が
かかることがよくあります。
買取後、現地の樹木を伐採、伐根、整地して
境界標も調査確認したのち、
資材置き場として土地を探していらっしゃった
事業者様にご購入いただきました。
伐採、整地した愛知県みよし市調整区域の土地
◆財産整理のため調整区域の土地を処分
一宮市の調整区域にもともと店舗が
建っていた土地を手放したいと考えて
いらっしゃったご年配の方から
弊社ＨＰを見てお問い合わせいただきました。
愛知県一宮市の調整区域の土地
１０年前まで営業していた飲食店舗を
放置した結果、雨漏りなどが進み、
建物を解体されたそうですが、どの不動産屋に
問い合わせてもまともに対応してもらえず、
調整区域に強そうな弊社にお問い合わせされ
たとのことでした。
調整区域の土地は基本的に売買価格が
安価な上、買いたい人もあまりいません。
不動産の調査も都市部の土地に比べて
調査項目が多く、都市部の不動産しか
扱っていない人は調整区域と聞くだけで
相談があっても断ることもあります。
このご年配の方は終活の一環として
放置していたこの不動産を処分したくて
何軒も不動産屋にご相談したそうです。
ご相談いただいた翌日に現地を確認し、
一宮市役所に法令上の制限などを確認。
その日のうちに買取金額をご提案し、
その翌週にはご自宅にてご契約と
買い取り代金のお支払いをいたしました。
売主様は「今までどこに相談しても相手
にしてもらえなかったが、こんなに早く
対応してもらえて本当に助かりました」
と仰っていただきました。
◆大手不動産会社から断られていた事例
調整区域で建てた住宅を売却しようと
大手や地元の不動産屋に相談したところ、
「行政に相談したが許可が得られないという回答
だったのでウチでは取り扱えない」
という回答だったそうで、弊社のホームページを
見てご相談を受けた事例です。
愛知県幸田町調整区域の分家住宅
愛知県では事務処理市以上では市が建築に関する
許可を出しますがこの建物のある
幸田町は許可権者ではなかった
ので県に相談に行きました。
するとこの土地は既存宅地ではなかったのですが
建物については当時適正に許可を得て
建てられた建物だったことが判明しました。
お客様にご連絡したところ、大手不動産会社からは
既存宅地ではないからという理由で
売却できないと断られていたので大変喜ばれました。
このような分家住宅の場合は法的に
買取りができないため、仲介させていただく
ことになります。県の許可を要するので
どうしてもご依頼から代金の支払いまで
半年から１年くらいかかってしまいます。
その後無事住宅用地を探されていたご夫婦に買って
いただき、２～３００万円で売らざるを得ないと
覚悟していた売主様に１千万円を超える売却金を
受取って頂けました。
県に許可を得て買主が調整区域の跡地に建築できた事例
その周辺では住宅建築可能な土地の相場は建築不可
の土地（資材置場用地など）の約４倍だったのです。
調整区域の土地を住宅用地として売れる要件としては
①既存宅地（昭和４５年以前から建物があった場合）
②適法に建築し、適正に住んでいたがやむを得ず
売却するケースで県(市)から許可を得られた場合。
①、②以外に住宅用地として売却できるケースが
ありますが、それは買主に資格が必要なため、
売却価格が安くなります。（資格：分家、農家、
土地収用のための移転など）
また、①の方が用途の自由度が高いため一般的に
②よりも高く売却できる傾向があります。
◆調整区域の空店舗を合法的に収益物件に
愛知県では調整区域での貸店舗営業は
都市計画法違反となります。
例外は既存宅地確認制度以前の
建物だけです。飲食ならずっと飲食のみ。
小売店に変更等もできません。
それでも以前はよく建物賃貸借契約がなされて
いましたが、昨今新規契約は仲介業者でも
少しずつ敬遠するようになってきました。
競合店や近隣住民に指摘されると
最悪営業停止処分まであり得ます。
リンク：調整区域のトラブル事例
愛西市のこちらの店舗は以前コンビニが
事業用定期借地で営業をしていました。
愛知県愛西市の調整区域で閉店したコンビニ
コンビニが閉店することになり、残ってしまった
建物をどうするか地権者様は悩まれていました。
（しかも土地は別々の３名の所有者のものでした。）
原則、調整区域のコンビニ等は建物賃貸借が
許されません。しかし、それを合法的に
賃貸借する方法があり、それは事業主に
建物を所有してもらい、借地契約を結ぶ
というものです。
もともとサークルＫにこの土地を仲介をしていた
弊社が仲介に再度入ることになり、
結果としてはクリーニング兼コインランドリーを
運営する会社様に店舗を安く買取っていただき、
別途地権者様と事業用定期借地契約を締結して
いただきました。
調整区域のコンビニ跡を適法に賃貸借契約した事例
都市計画法・建築基準法の用途変更に多少費用が
かかりましたが、昨今の法令順守の動きは止め
ようもなく、一切後ろ指を指されることのない
方法で契約していただきました。
調整区域の空き店舗の問題は、愛知県が
都市計画法の運用基準として建物は
”自己用に限る”と明記しているためです。
だからと言って諦めて建物を壊して資材置場にして
しまっては賃料収入は３割安くなってしまいます。
コンビニの時よりも地代は安くなりましたがそれでも
資材置場より高い賃料を受け取ってもらえています。
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他の不動産屋に相談したら断られた |
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使っていないが固定資産税だけ払っている |
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不動産売却を依頼中だが話が全く進まない |
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調整区域の空店舗は賃貸不可と言われた |
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愛着のある建物を誰かに使ってほしい |
◆調整区域の土地は売れるのか？
愛知県内の土地で
市街化調整区域だった場合、
１．既存宅地（S45.11以前から宅地）
２．それ以外の宅地・雑種地等
３．農地
この３つに大きく分けることができます。
(一部例外あり)
１．既存宅地の場合、愛知県では
ほぼすべての市町村で住宅が建つため、
既存宅地は高めに取引されます。
近隣の市街化区域に肉薄します。
さて、
２．既存宅地でない宅地や雑種地は
今そこに建物が建っていようが自由に
新築することはできません。
したがって、取引価格は低くなります。
そういった土地に住宅を建てるには
農家の方は許可不要ですがそれ以外の方は
都市計画法の許可が必要です。
どういうケースで許可が出るかというと
Ａ．その集落内で分家住宅を建てるケース
（「その集落」がどこかという調査は
役所に相談する必要があります）
Ｂ．道路拡張等で引っ越しを余儀なく
させられるケース
Ｃ．現在現地に家が建っている場合で
売却する人のやむを得ない事情が
行政に認められるケース
ＡとＢはそういう「資格」を持った人しか
買うことができません。
その代わり農地でもほぼ問題ありません。
Ｃは逆で、売る人がどうかが注目されます。
空家対策や分家住民の救済策と言えます。
このケースではなんとか家が建ちますが、
自由に売却できないというリスクもあるため
取引価格は安くなりがちです。
（売る場合にやむを得ない理由がないと
売らせてもらえないのです）
それでもリスクさえ理解しておけば、
安く土地を入手できるケースです。
ただし、不動産屋全体の傾向として
こういう物件は手間が多く報酬が少ないため
物件としては出回りにくいです。
宅建業法はその辺が厄介です。
（安い物件は報酬も不当な程安く制限されるため）
既存宅地でなくても今家が建っていれば
売れるケースがあります。
その場合でもぜひご相談ください。
そして一番難しいのは３．農地です。
調整区域の農地は農地法の許可を得るのが
非常に難しく、都計法の許可を得るのと
合わせて市の農業委員会事務局を納得
させるだけの根拠を示す必要があります。
なおかつ接道が農道であればそもそも需要が
ないため、売却は事実上不可能です。
市町村に農地を借りてくれる人を探す相談に
行くくらいしかできないかもしれません。
◆既存建物を中古で買って使えるか？
この問いは非常に難しく、物件ごとに
調査してみないと分からないことになります。
すなわち、その建物がどういう許可、
または建築確認申請で建ったのかが問題に
なります。
たとえば
・農家が許可不要で建てた住宅
・分家住宅
・都計法の許可を得て建てた店舗
こういった建物を無許可で購入して
利用することは都市計画法違反です。
新たに都市計画法上の用途変更の
許可を得なければなりません。
（※貸すことも同様にできません。）
ただ、違法使用でもトラブルがなけ
れば見逃されているのが実情です。
逆に、
・昭和４５年以前から建っている建物
・昭和４５年以前からの家を建替えた建物
・地区計画で認められた建物
こういった建物を購入しようが、貸そうが
自由にです。法の解釈を簡単に言うと
それらは新築時に自己用と制限されずに
建てられたからです。
これらの場合は道路の接道等の問題が
なければ再建築も可能です。
◆市によって許可基準が違う？
愛知県は都市計画法の許可基準を
持っています。
しかし、以下の市町村は県の基準を
無視して自分で基準を持っています。
名古屋市、豊田市、豊橋市、岡崎市
一宮市、春日井市
これらの市の調整区域に希望する
建物が建つのかはそれぞれの市に確認する
必要があります。
個人で調査するより、不動産業者で
調整区域に詳しい業者に依頼した方が
無難です。
その他の市町村は愛知県の基準で審査するの
ですが、事務処理市といわれる以下の市町村は
基準に合致するかどうかをその市が判断します。
・事務処理市
瀬戸市、半田市、豊川市、碧南市、
津島市、刈谷市、安城市、西尾市、
犬山市、江南市、小牧市、稲沢市、
東海市、大府市、知立市、田原市
市によって基準の解釈に微妙な
判断の違いが生じます。こういう
問題は市に個別に相談するほかありません。
面倒な調整区域でも費用は無料
調査費や交通費なども一切費用は発生しません。
買取りの場合は最短翌週には代金を
お支払いできますし、相続未登記だったり、
建物があるのに建物表題登記がなかったり、
建物がないのに建物表題登記がある場合も
全て弊社にお任せください。費用も
全額弊社が負担します。
仲介の場合の手数料は
売買価格 × ３％ ＋ ６万円 ＋ 消費税 です。
※買主から受取る売買代金からお支払い可能です。
調整区域が得意な業者が少ない
愛知県には調整区域が多いのですが、
得意な不動産業者は非常に少ないです。
特に大手不動産会社はノルマが高いため
市街地の高額物件を数多くこなさなければ
やっていけないのです。
迅速に対応いたします。
基本的に翌日から調査に入ります。
迅速な報告・連絡・相談をお約束します。
～売買代金お受取までの流れ～
調整区域売却はお任せください。
愛知県は調整区域面積が 市街化区域の約２倍あり、 相続した土地が調整区域 にあることで売却が思う ようにできないことが 多々あります。
不動産会社の営業マンも 市街化区域には慣れていても 調整区域は知識が不足して いたり、売買価格が安く、 手数料も安いため仲介を断る という傾向があるようです。
調整区域であっても適正に 建てられた住居であれば 多くの場合再建築できます。
ただし、再建築するためには 仲介業者に知識と行動力が なければそこにはたどりつけ ません。
調整区域に特化して土地や 不動産の買取・売買仲介を しており、経験が豊富です。
成約するまでは一切無料ですので お気軽にご相談ください。
会社概要 住所 〒465-0024 名古屋市名東区本郷二丁目170番地2 ＴＥＬ ０５２－９９０－３０２４ E-mail 宅地建物取引業 免許番号 愛知（2） 第２４０８６号 （公社）全日本不動産協会会員
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愛知県 不動産買取り・仲介 対応エリア
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