[不動産仲介]
◆大手不動産会社から断られていた事例
親から相続された空き家を売却しようと
大手や地元の不動産屋に相談したところ、
「県に相談したが許可が得られないという回答
だったのでウチでは取り扱えない」
という回答だったそうで、弊社のホームページを
見てご相談を受けた事例です。
愛知県では事務処理市以上では市が建築に関する
許可を出しますが豊明市は許可権者ではなかった
ので県に相談に行きました。
するとこの土地は既存宅地ではなかったのですが
建物については当時適正に建築確認申請して
建てられた建物だったことが判明しました。
しかも、許可不要で建てられた建物だったのです。
お客様にご連絡したところ、大手不動産会社からは
既存宅地ではないからという理由で
売却できないと断られていたので大変喜ばれました。
その後無事住宅用地を探されていたご夫婦に買って
いただき、２～３００万円で売らざるを得ないと
覚悟していた売主様に１千万円を超える売却金を
受取って頂けました。
その周辺では住宅建築可能な土地の相場は建築不可
の土地（資材置場用地など）の約４倍だったのです。
調整区域の土地を住宅用地として売れる要件としては
①既存宅地（今回のケースはこれに近いものです）
②適法に建築し、適正に住んでいたがやむを得ず
売却するケースで県(市)から許可を得られた場合。
①、②以外に住宅用地として売却できるケースが
ありますが、それは買主に資格が必要なため、
売却価格が安くなります。（資格：分家、
土地収用のための移転など）
また、①の方が用途の自由度が高いため一般的に
②よりも高く売却できる傾向があります。
◆接道２ｍを未確保も再建築可能に
再建築不可になるのはほとんどが
１．接道距離が２ｍに満たない場合
２．調整区域で要件を満たせない場合
です。
建築基準法により”建築基準法上の道路”
に２ｍ以上接道することが義務付けられて
います。この道路の基準は基本的には
幅員４ｍとなっています。
（例外があります。ご相談ください。）
愛知県一宮市で４ｍの建築基準法上の道路に
接していた古家付きの宅地において、確定測量が
不調（隣地の方と境界を確定できなかった）となり、
２ｍを確保できなかった事例がありました。
過去の測量図面などを行政に持参して相談した結果、
古い図面の一部に２．００ｍという記載があった
ことを重視していただき、測量不調でも再建築は
認めるという回答を得ることができました。
こういう微妙なケースは市町村や担当者によって
意見が割れるところです。弊社では必ず確認に行き、
粘り強く合法的に解決できる手段を探します。
再建築可とはいえ、間口２ｍでは新築を建てる需要が
見込めません。ただし、駅とスーパーが近く、生活に
便利な場所な上、接道部分だけ少し広くなっていて
ギリギリ駐車できる状態だったので古い建物を当方で
購入、リフォームして貸家として借家人に
ご入居いただきました。
売主様にも愛着ある建物を新たな人に使ってもらえる
ことに喜んでいただけました。
◆調整区域の空店舗を合法的に収益物件に
愛知県では調整区域での貸店舗営業は
都市計画法違反となります。
例外は既存宅地確認制度時代の
建物位です。飲食ならずっと飲食のみ。
小売店に変更等もできません。
それでも以前はよく建物賃貸借契約がなされて
いましたが、昨今新規契約は仲介業者でも
敬遠するようになりました。
競合店や近隣住民に指摘
されると最悪営業停止処分まであり得ます。
愛西市のこちらの店舗は以前コンビニが
事業用定期借地で営業をしていました。
コンビニが閉店することになり、残ってしまった
建物をどうするか地権者様は悩まれていました。
（しかも土地は別々の３名の所有者のものでした。）
もともとこの土地を借り受ける仲介をしていた
弊社が仲介に再度入ることになり、
結果としてはクリーニング兼コインランドリーを
運営する会社様に店舗を安く買取っていただき、
別途地権者様と事業用定期借地契約を締結して
いただきました。
都市計画法・建築基準法の用途変更に多少費用が
かかりましたが、昨今の法令順守の動きは止め
ようもなく、一切後ろ指を指されることのない
方法で契約していただきました。
調整区域の空き店舗の問題は、愛知県が
都市計画法の運用基準として建物は
”自己用に限る”と明記しているためです。
だからと言って諦めて建物を壊して資材置場にして
しまっては賃料収入は３割安くなってしまいます。
コンビニの時よりも地代は安くなりましたがそれでも
資材置場より高い賃料を受け取ってもらえています。
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他の不動産屋に相談したら断られた |
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使っていないが固定資産税だけ払っている |
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不動産売却を依頼中だが話が全く進まない |
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調整区域の空店舗は賃貸不可と言われた |
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愛着のある建物を誰かに使ってほしい |
◆調整区域の土地は売れるのか？
愛知県内の土地で
市街化調整区域だった場合、
１．既存宅地（S45.11以前から宅地）
２．それ以外の宅地・雑種地等
３．農地
この３つに大きく分けることができます。
(一部例外あり)
１．既存宅地の場合、愛知県では
ほぼすべての市町村で住宅が建つため、
既存宅地は高めに取引されます。
近隣の市街化区域に肉薄します。
さて、
２．既存宅地でない宅地や雑種地は
今そこに建物が建っていようが自由に
新築することはできません。
したがって、取引価格は低くなります。
そういった土地に住宅を建てるには
農家の方は許可不要ですがそれ以外の方は
都市計画法の許可が必要です。
どういうケースで許可が出るかというと
Ａ．そのエリアで分家住宅を建てるケース
（そのエリアの調査は非常に難しいので
役所にご相談いただくことをお勧めします）
Ｂ．道路拡張等で引っ越しを余儀なく
させられるケース
Ｃ．現在現地に家が建っている場合で
売却する人のやむを得ない事情が
行政に認められるケース
ＡとＢはそういう特殊事情を持った人しか
買うことができません。
その代わり農地でもほぼ問題ありません。
Ｃは逆で、売る人がどうかが注目されます。
空家対策や分家住民の救済策と言えます。
このケースではなんとか家が建ちますが、
自由に売却できないというリスクもあるため
取引価格は安くなりがちです。
（売る場合にやむを得ない理由がないと
売らせてもらえないのです）
それでもリスクさえ理解しておけば、
安く土地を入手できるケースです。
ただし、不動産屋全体の傾向として
こういう物件は手間が多く報酬が少ないため
物件としては出回りにくいです。
宅建業法はその辺が厄介です。
（安い物件は報酬も不当な程安く制限されるため）
既存宅地でなくても今家が建っていれば
売れるケースがあります。
その場合でもぜひご相談ください。
そして一番難しいのは３．農地です。
調整区域の農地は農地法の許可を得るのが
非常に難しく、都計法の許可を得るのと
合わせて市の農業委員会事務局を納得
させるだけの根拠等を示す必要があります。
なおかつ接道が農道であればそもそも需要が
ないため、売却は事実上不可能です。
市町村に農地を借りてくれる人を探す相談に
行くくらいしかできないかもしれません。
◆既存建物を中古で買って使えるか？
この問いは非常に難しく、物件ごとに
調査してみないと分からないことになります。
すなわち、その建物がどういう許可、
または建築確認申請で建ったのかが問題に
なります。
たとえば
・農家が許可不要で建てた住宅
・分家住宅
・都計法の許可を得て建てたコンビニ
こういった建物を購入して利用することは
都市計画法違反になります。
新たに都市計画法上の用途変更の
許可を得なければなりません。
（※貸すことも同様にできません。）
逆に、
・昭和４５年以前から建っている建物
・昭和４５年以前からの家を建替えた建物
・地区計画で認められた建物
こういった建物を購入しようが、貸そうが
自由にです。法の解釈を簡単に言うと
それらは新築時に自由に売ったり買ったり
してよいという条件で建てられたからです。
これらの場合は道路の接道等の問題が
なければ再建築も可能です
◆市によって許可基準が違う？
愛知県は愛知県内の開発許可基準を
持っています。
しかし、以下の市町村は県の基準を
無視して自分で基準を持っています。
・政令指定都市
名古屋市
・中核市
豊田市、豊橋市、岡崎市
・特例市
一宮市、春日井市
ですのでそれらの市の調整区域に希望する
建物が建つのかはそれぞれの市に確認する
必要があります（もちろん我々不動産業者や
建設業者が確認することになります）。
その他の市町村は愛知県の基準で審査するの
ですが、事務処理市といわれる以下の市町村は
基準に合致するかどうかをその市が判断します。
・事務処理市
瀬戸市、半田市、豊川市、碧南市、津島市、
刈谷市、安城市、西尾市、犬山市、江南市、
小牧市、稲沢市、東海市、大府市、知立市、田原市
この際、基準の解釈に微妙な判断の違いが生じます。
過去の例ですと、駐車スペースが必要なケースでは
細い道路を挟んだ先に設けてもよいかいけないか等
細かなところで市によって違いが出てきます。
こういう問題は市に個別に相談するほかありません。
面倒な案件も調査,相談一切無料
調査費や交通費なども契約が
成就しない限り、一切請求いたしません。
完全成功報酬制です。
※ただし、東海地方以外への出張の場合、
出張費用として実費+１万円申し受けます。
成約時の仲介手数料は、
・売買価格４００万円以下の場合
１８万円＋消費税 以内（都度見積り）
・売買価格４００万円以上の場合
売買価格×３％＋６万円 ＋消費税 です。
※買主から受取る売買代金からお支払い可能です。
愛知県には再建築不可調整区域が得意な業者が少ない
愛知県には調整区域が多いのですが、
得意な不動産業者は非常に少ないです。
特に大手不動産会社はノルマが高いため
市街地の高額物件を数多くこなさなければ
やっていけないのです。
迅速に対応いたします。
基本的に翌日から調査に入ります。
迅速な報告・連絡・相談をお約束します。
～売買代金お受取までの流れ～
調整区域売却はお任せください。
愛知県は調整区域面積が 市街化区域の約２倍あり、 相続した土地が調整区域 にあることで売却が思う ようにできないことが 多々あります。
不動産会社の営業マンも 市街化区域には慣れていても 調整区域は知識が不足して いたり、売買価格が安く、 手数料も安いため仲介を断る という傾向があるようです。
調整区域であっても適正に 建てられた住居であれば 多くの場合再建築できます。
ただし、再建築するためには 仲介業者に知識と行動力が なければそこにはたどりつけ ません。
行政に再建築(売却)がどうすれば できるのか、売主様に代わり 調査・交渉にあたります。
成約するまでは一切無料ですので お気軽にご相談ください。
会社概要 住所 〒465-0024 名古屋市名東区本郷二丁目170番地2 ＴＥＬ ０５２－８５５－２７１２ E-mail 宅地建物取引業 免許番号 愛知（１） 第２４０８６号 （公社）全日本不動産協会会員
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愛知県 不動産仲介・買取 対応エリア（調整区域・再建築不可歓迎！）
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［愛知県］名古屋市、愛西市、あま市、一宮市、稲沢市、犬山市、北名古屋市、岩倉市、大府市、尾張旭市、春日井市、清須市、江南市、小牧市、瀬戸市、知多市、津島市、東海市、常滑市、豊明市、長久手市、日進市、半田市、弥富市、東郷町、大治町、蟹江町、飛島村、豊山町、大口町、扶桑町、阿久比町、武豊町、東浦町、南知多町、美浜町、安城市、岡崎市、刈谷市、高浜市、知立市、豊田市、西尾市、碧南市、みよし市、幸田町、蒲郡市、新城市、豊橋市 |
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［岐阜県］岐阜市、岐南町、各務原市、大垣市、多治見市 |
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［三重県］桑名市、いなべ市、木曽岬町、朝日町、川越町、東員町 |