農地法

調整区域の規制は大きく２つあります。

都市計画法と農地法です。

 

今回は農地法のお話を。

市街化区域にも農地法は関わってきますが、

市街化区域で農地転用は「届出」だけです。

必要な書類も素人でもがんばればできるレベルです。

 

しかし、調整区域の農地を転用、または

農地の売買をしようと思うと市町村から

「許可」してもらう必要があります。

特に農地転用許可は必要な書類も結構な量になり、

行政書士に依頼することになります。

 

そして、許可が得られるかどうかは

その農地の周囲の状況や、その時の

市町村のスタンスによりまちまちです。

 

白地と言われる比較的農地転用許可が

得られやすい農地の場合、都市計画法の

許可の見込みがあれば農地転用も

許可をもらえる可能性が高いです。

（白地の中にも規制の厳しい農地もあります）

 

青地と言われる”農用地区域”がありますが、

こちらは原則不許可と言われています。

 

しかし、愛知県で都市計画法の許可見込みが

あり、なおかつ幹線道路に接していたり、

白地に隣接しているところであれば

許可を出す市町村は多いです。

 

また、先祖代々の土地が青地であっても

その分家住宅を建てる際の許可見込みは

高いと言えます。

 

お問合せをいただく中に、農地を売却したい

というご相談が時折あります。

 

そのほとんどは宅地化の見込みがない

（需要がない）ことがほとんどです。

宅地化できる人はすでに宅地化している

からだと思います。。

 

農地を農地として売却するには

買主に農家資格が必要です。これは厳格で

購入予定の農地面積を含めて

２０００㎡、または３０００㎡を自身で

耕作しており、耕作放棄や違法転用など

しておらず、耕作機械も所有した上で

現地までおおむね車で３０分で到着できる

という人だけが買えるのです。

 

ハードルは高いですが、

１０００㎡以上の田んぼであれば、買い手も

います。もちろん坪あたり数千円～２万円程度ですが

それでも買ってくれます。

この記事を書いている現在も６００坪超の田んぼの

売却を任されていましたが買いたいという方が

現れ、話を進めているところです。

その方は田んぼを牧草地にしたいという方でした。

 

しかし、１００坪など小さな農地は難しいです。

現代は機械で耕作するため、

そういった農地の需要はありません。

 

そういった小さい農地のご依頼はお受けできないのが

心苦しいのですが、その場合は隣地所有者の方、

農協、役所に相談していただくようお勧めしています。

 

おそらく小さな農地であれば固定資産税もわずか

だと思いますので売却はできなくても

近隣の方に無償で家庭菜園等していただくくらい

しか現在では対応策がありません。

 

今の農地のままでは相続して苦しむ方が

出続けている状況ですのでここは制度の

改正が望まれるところです。