調整区域の不動産の基本

調整区域の不動産って売れるんですか?

売れないんですか?

 

そんなお問合せを弊社ではよくお受けします。

 

答は「内容による」というものです。

(この記事は愛知県を前提にしています)

 

市街化区域と違って調整区域は

基本的に市街化を抑制する地域ですので

住宅は「基本的に」建てられない

こととなっています。

 

しかし、例外もあります。

やっかいなのが例外の中に種類がいくつも

存在するというものがあります。

 

順を追ってお話ししますと

古い家を売りたい場合でも

 

1.まず、土地は自由に売買できます。

(ただし、地目が田や畑の場合は地目が

変更できた場合のみです)

 

しかし、その土地に住宅が建たなければ

二束三文でしか売却できません。

 

2.住宅が建つかどうかはその住宅が

どういう経緯で建てられたかを

調べなければ分かりません。

 

住宅であれば主に以下のようなものがあります。

①周辺を一体開発した住宅

②昭和45年以前から建物が存在している、

または地目が継続して宅地であるもの

③農家住宅

④分家住宅や既存権利者の住宅

 

①と②は再建築できる可能性が高く、

今現在更地のものを購入して住宅を

建てることができる可能性が高いです。

(絶対ではありません!要調査)

 

③と④は更地にしてしまうと

その土地を買っても住宅を建てることは

できません。

 

最近お問合せいただいた方も特定空家に

指定されるかもしれないので解体しようか

迷っているというお問合せだったのですが、

よくよく調べてみると③の農家住宅で

あることが分かりました。

 

この建物は解体すると買う人は住宅を

建てられないので二束三文の価値しか

ない土地になってしまいます。

 

しかし、③や④であってもまだ建物が

ある場合はその建物の権利を買主に

引き継ぐことによって買った人がその家に

住んだり、再建築できる可能性があります。

 

ただしこれには県(名古屋や岡崎など

大きな市ではその市)の許可を得る必要があり、

求められる理由もかなり厳しいものです。

 

基本的に相続案件では認められる可能性が

高いですが、それ以外の場合は「やむを得ない」

という事情を行政が理解してくれた時だけです。

 

岡崎市は15年以上適正利用された建物なら

やむを得ない理由がなくても許可しますが

岡崎市以外はそのような規定はありません。

 

弊社ではこのような難しい案件をいくつも

経験しております。

 

売却する場合は市街化区域で同程度の物件に

比べ、2割ほど安く売りに出すようにしております。

 

理由は買われた方が売却しようと思っても

行政に許可が得られなければ売却できないという

少し難点のある土地だからです。

 

しかし、ずっと住み続ける予定の方にとっては

広めの自然豊かな土地を一般的な価格より

安く購入できるというメリットがあるため、

多くの申し込みをいただくケースもあります。

(広い土地でも2宅や3宅に分割できないため)

 

逆に①や②は売却に県の許可は不要なため、

市街化区域に近い感覚で購入することができます。

広い土地であれば将来土地を分割して売却することも

現行の法律であれば可能です。

 

いずれにしても調整区域の土地の売却や購入は

調整区域のことをよく知っている不動産業者と

相談しながら決めた方がよいかと思います。