民法改正

来週契約予定だった案件がコロナの影響もあり、
買主からキャンセルしたいという申し出がありました。
契約を１週間後に控えていたので残念です。

周囲でもそういう話を聞きます。
価格が下がるのなら、その時が「買い時」です。
株と同じで一番底で買うことは不可能ですが（笑）

さて、今回は一般の方が不動産契約をする際に役立つ情報を。
来週２０２０年４月１日から民法が改正されます。

買主と売主で揉めなければ関係ありませんが、
何かで揉めて調停や裁判等になった場合、民法と契約書に則り
判断されますので知っておいたほうがいいと思います。

今回の民法改正に関して、
売る際はまず、この改正について理解している不動産屋に
お願いすることが重要です。信頼できて民法改正を
理解している不動産屋なら、売主としてこの改正を
理解していなくても大丈夫です。

ただ、自分でも理解しておいた方がいいと思いますし、
買主にとっては不動産屋を選べないケースも多々あります。
その場合は知っている不動産屋に相談するなり、自身で
勉強するなりする必要があります。

法律の条文改正点ではなく、不動産契約をする
一般の方にとって特に気を付けた
方がいいのは１点だけです。

■瑕疵担保責任→契約不適合責任に

従来の瑕疵担保責任とは「隠れていた欠陥」について
引渡し後〇か月間は責任を持つ、というものです。

個人間契約だと０か３か６か月が多いです。（０は免責）

例：売主が瑕疵担保責任を引き渡し後３か月負う場合。
中古住宅を売った際、買主が「シロアリ被害」を引渡し後
３か月以内に気づき、契約の解除または損害賠償請求をした場合、
売主にその責任が及ぶというものです。ただし、買主が
シロアリ被害について知っていた場合は売主にその責任はありません。

契約不適合責任とは
買主がその事実を知っていたかどうかは関係ありません。
契約書にどのように記載されていたかによって
責任の有無が変わります。

上記例でいうと、
売主が契約不適合責任を引き渡し後３か月負う場合、
買主が知っているいないに関わらず、
”契約書にシロアリの事実が記載されていなければ”
買主は売主に引き渡し後３か月以内に通知することで
補修を要求したり、代金減額を要求できるようになります。

以前に比べ、契約書の記載内容に沿って裁定されるということになります。

ちなみにですが、売主が知っているのに告知しなかったことが
バレた場合契約書の如何によらず、売主に責任が生じます。

例：１０年前に親が自殺した建物であることを告知せずに
売却したケースなど。

これは民法改正前後で変更はありません。

今までも瑕疵担保責任について、一般の人が
特に詳しく知っている人は稀でしたが、不動産業者でもまだ
契約不適合責任を熟知していない人は多いので問題の
ある契約書を作成してしまう業者が現れると思います。

本来、不動産協会がひな形を作りますが特約を
どのように書かなければいけないのか、改正から１，２年は
手探りで進められると思うので自分が不動産を売る、買うという
一大イベントを迎える際は信用できる不動産業者さんに
相談、依頼することがこれまで以上に重要です。