実はリスクが。調整区域の空き店舗

愛知県ではほとんどのエリアが
市街化区域と市街化調整区域に分けられています。

市街化区域には用途地域によって建てられるものが
事細かに分けられています。

調整区域には建物を建てることが制限されていることは
ご存知の方もいらっしゃるかもしれません。

制限されていながらも、住宅や店舗、病院、学校など
色々な建物が見受けられます。

さて、調整区域の空き店舗に”テナント募集中”という
看板がよく見受けられますが、この９５％は
都市計画法違反の物件となります。

最悪のケースでは行政から営業停止の処分などが
なされる可能性があります。愛知県において
調整区域で認められる店舗はこちらの表に
あるものだけです。診療所や福祉施設も可能ですが
あくまでも”自己用”に限られます。

自己用とは建築主(所有者)だけが営業可能という意味です。
自分の建物での営業は許可制ですが、賃貸は違法行為となります。
唯一といえば、昭和４５年より前からの建物やその建て替えた事業用建物で
あれば用途変更しなければ賃貸できる可能性はあるかもしれません。
あと、平成１２年頃まで存在していた”既存宅地確認制度”を
利用した建物でも用途変更しなければ建物を賃貸借しても問題ありません。
つまり、当時飲食店で確認申請していた建物を飲食店として
賃貸借するのはＯＫですが、美容院に変えるのは不可、という具合です。

(愛知県には非線引き区域はありません。なお、上記以外にも
様々な例外がありますが、そのほとんどが自己用に
限られているため、賃貸に出すことは９割以上違法です）

調整区域の賃貸物件はat homeやsuumoでも掲載されていますが
９９％違法物件です。将来的にはこういった物件は掲載されなくなるのでは
ないでしょうか。営業停止命令が出た事例も出ています。
2020年時点では営業停止までいくのは悪質なケースだと思います。

ただ、仲介をする宅建業者としての責任問題があり、
最近では大手不動産ＦＣでは取り扱わないチェーンも
多くなってきました。いずれ仲介をしてくれる不動産業者も
なくなっていくものだと思われます。
コンプライアンスがどんどん厳しくなっていますから。

調整区域で認められている小規模の事業ではこちらの表に記載
されているものにほぼ、限られます。

ですので賃貸で営業していてもこの表にある事業内容であれば
バレにくいと思います。
しかし、中古車販売店や、葬儀場などは上記表に記載されていないため、
自己用でも新規には認められません。
合法に営業しているとしたら、昭和４５年以前から続いているか、
土地収用の移転での例外でしょう。

ですので表にない業種は比較的バレやすい業種と言えます。
（※どちらにしても違法行為なので苦情やライバル企業からの
指摘が行政に伝われば違法物件から退去に追い込まれる
可能性があります。行政のさじ加減ですが。）

では使われなくなった調整区域の店舗や診療所などはどのように
すれば第三者が利用できるのでしょうか？

店舗を貸せなくても、第三者にあたかも貸した状態に
することは可能です。それは、

借地契約にするという方法です。

真っ白な合法的な手段としては愛知県ではこの方法のみです。
（県により基準が違います。上記例は愛知県の調整区域に限った話です。
なお、名古屋市、一宮市、春日井市、豊田市、岡崎市、豊橋市も
独自の基準を持っており、愛知県の基準とは異なります。）

弊社は事業用定期借地契約を得意としております。
不動産業者の中でも借地契約を得意とする業者は少ないのが実情です。

既存建物の中には用途変更できなケースもあります。
詳細はお問合せください。