住宅が建つか建たないか

土地を売る際にその価格が大きく

影響するのは住宅が建つか建たないかです。

 

人気があるエリア、例えば名古屋市昭和区でも

道路に接している距離が２ｍを切ると、

再建築ができないため、坪単価も一気に落ちます。

 

逆に、調整区域でも住宅を建てることができる

土地であれば建てられない土地に比べて

３～４倍で取引されることも珍しくありません。

 

調整区域の土地に再建築ができる権利が付くのは

２つのパターンがあります。

１．既存宅地

２．既存宅地でないが今建物が建っている

 

既存宅地とは昭和４５年までに地目が宅地に

なっているもの、またはそれに類するもので、

面積が一定以上のものとなります。

市町村にもよりますが１４０～１８０㎡以上が

条件となっています。

 

住宅が基本ですが、店舗や事務所、倉庫工場が

建てられる場合もあります。

 

既存宅地の場合、許可は必要なものの、

比較的自由に住宅を建てられるので

市街化区域に近い価格で取引されます。

 

２．の既存宅地でない場合ですが、

建物が建っている場合、ほとんどのケースで

昔からそのエリアに住んでいる人向けや

農家資格を使って建物が建っています。

その場合、その人に許可が出ているため、

他人が勝手にその権利を使うことはできません。

（相続した場合はその権利は引き継がれます。）

 

その場合は市町村にもよりますが、１０年以上

適正に利用し、死亡や病気、転勤など

やむを得ない事情があった場合は

他の人に譲渡することが許可されます。

 

許可を得て建物を取得した人はその後再建築も

可能です。

 

ただし、その場合は売る時にも自由に売れる

わけではなく、１０年以上適正に利用して

死亡などやむを得ない場合しか売却できません。

 

そのため、１．の既存宅地に比べ、安く取引されます。

 

これら以外の土地で住宅を建てられる人は

１．農家

２．分家住宅権利者（そのエリアに代々住む一部の人）

３．土地収用で引っ越しに協力した人

になります。

 

そういう人はごく一部のため、

１．や２．の土地よりもさらに安い価格でしか

取引されません。需要と供給ですね。

 

調整区域の売買は少し難しいですが、

理解すれば売ることも買って家を

建てることも可能です。