既存宅地とは？

調整区域は基本的に建物を建てるには

許可が必要なエリアです。

 

それでもコンビニや診療所などは

許可を得やすいのですが、

住宅となると、非常に厳しい制限が

かけられています。

 

基本的には

・農家

・分家（その集落に居住している等）

・土地収用による転居

 

こういった特殊事情のある方しか

自宅を建築することができません。

そんな厳しい制限の調整区域ですが

既存宅地は例外です。

 

既存宅地とは
①昭和４５年１０月までに登記簿の地目が

宅地になっており、かつ昭和５０年３月

までにそれを登記してある土地

②建物の登記事項証明書等により

昭和４５年１０月以前建物が存在

していたことが確認できる土地

③平成１２年４月までに行政に

既存宅地確認制度で確認を得ている土地

④その他公的書類で確認できる土地

 

①～④を満たしたうえで、

接道義務を果たしていることと、

集落に接続していることが条件です。

（いわゆる５０戸連たん）

 

既存宅地ということが分かれば

一戸建て、集合住宅の他、

自己用の小規模な事業用建物が

建てられるため、調整区域の中では

比較的高い価格で売却できます。

 

弊社にご相談いただく方の中には、

この既存宅地の要件を理解していない

不動産屋に断られたり、

既存宅地の要件はなくても実は

既存建物の再建築だけは可能なケースも

あります。

 

例えば宅地への地目変更をしていなかった

ケースなどです。その場合は許可不要で

建替えは認められます。

 

既存建物でもなく、既存宅地でもない

住宅に関して老齢化や相続等で

売却したいというケースもあります。

 

建築当時適正、適法に建てられた住宅

（分家住宅や農家住宅等）に限り、

やむを得ない事情（老齢、相続、転勤等）

があれば許可を得た上でその住宅を一般人が買い、

住むこともできますし、再建築も可能です。

買う人の注意点はその人がその建物を

売却しようとした時にも同様に

やむを得ない事情があるときにしか売却

できないということです。

 

使わなくなったからといって貸すのも

違法です。

ですので既存宅地や既存建物とは違い、

自由度がかなり低いので売買価格は

既存宅地よりも安くなる傾向があります。